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熱點新知搶先報
內容簡介
適逢現今投資日本樓釀成全球風氣，坊間有關日本樓的書卻一概繁複冗長，能讓讀者一看就明的入門書籍只有這本！本書分成7章、50條，集合作者多年投資日房的專業經驗和看法之精髓，精簡易明、一矢中的，助讀者極速掌握日本樓買賣知識：
. 細列全日本地價排名榜首的14位，價值投資就在區中尋！
. 了解日本人口分佈、放租行情，是奠定買賣日房決策的最基本。
. 1981年前後興建的物業，其建築物料與耐震度對樓價的影響原來很大！
. 何謂謄本、固定資產評價證明？查冊的重點在哪？買賣日房涉及的文件逐張睇！
. 介紹買賣樓宇必須負擔的風險及各項支出，助您打造個人投資方程式。
豐富內容還有示範單位點評及詳述買樓過程，不論讀者是資深或初階投資者，只要有興趣接觸日本房地產市場，此書都能令您一點即明！
人人都說買磚頭永遠最穩陣，且看本書如何教您點「石」成「金」！
作者介紹
曾潁（Suki Tsang）
大學BBA畢業，曾任資產管理公司高級副總裁，現為JP Realty創辦人。不折不扣的哈日族，做日本物業市場研究越三年，在日擁有三套物業。曾接受Now TV財經台、新城財經台、《星島日報》、《Capital Weekly》、《頭條日報》等傳媒訪問，以專業投資者身分，為各位深入淺出分享在日購屋心得。
目錄
自序 ：買樓前要做足功課 4
第一章：為何要買日本樓？
1 奧運的真實影響 10
2 開賭和量化寬鬆 11
3 以租養租 以樓養樓 12
第二章：日本買房必讀事項
4 快速分析日本人口 16
5 店舖、事務所、住宅、車位 18
6 租金行情 19
7 房價 22
8 升值？收租？ 24
9 樓層和電梯的重要性 26
10 買樓所須費用 28
11 買樓的每月負擔 32
12 賣樓的負擔 34
13 由公司或個人持有物業的稅項 36
14 空室與租約承繼 38
第三章：日本買樓區域熱點
15 地段與樓宇 42
東京：
16 東京中央區 44
17 千代田區 46
18 港區 48
19 涉谷區 51
20 新宿區 54
21 豐島區 56
22 台東區 59
23 目黑區 61
24 文京區 64
25 品川區 65
26 東京鐵路 66
大阪：
27 北區 67
28 大阪中央區 69
九州：
29 福岡中央區 70
第四章：日本房東與租客的保障
30 不動產保證協會 74
31 租金保證會社（轉租公司） 76
32 滯納金保證會社（租務保證） 77
33 自住物業 78
34 加租 80
35 押金 81
第五章：準備做包租公 / 包租婆
36 買樓前要準備的文件 84
37 購買單位後應收文件 88
38 買樓過程 92
39 如何收租？ 95
40 貸款方法 96
41 戶口與居留權 98
第六章：一般中介不會告訴你的二三事
42 重建與耐震補強 102
43 所有權和借地權 104
44 代管書條款大不同 106
45 申請買樓排第一 不代表申請成功 108
46 買了轉會有無可能？ 111
47 銀主盤 112
第七章：買日本樓的風險
48 不固定花費與房屋保養 116
49 空置期 117
50 後記：買樓之考量 118
詳細資料
- ISBN：9789626788691
- 規格：平裝 / 120頁 / 16.7 x 21 x 0.6 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
- 出版地：香港
- 本書分類：> >
這一篇算個番外吧，也算「皇帝吃飯」這個話題的一個結束。跟御膳關係不大，但還是有一些，主要想說說後宮的人們的生活。上一篇的連結在上面，沒看過的朋友可以翻看一下。 說到後宮，正象堃哥在前面所說的那樣，在皇帝的家屬中，有皇太后、皇后和貴妃等八個等級之別，這在明、清兩代都是一樣的。根據「清宮中則例」，身份在妃以上的，生活獨立；妃以下的，則根據皇帝的指示而生活。皇太后、皇后的地位雖然高，生活費比較靈活，但還是有一些不能跟皇帝相比的限制。 皇后和妃嬪的生活都由內務府提供，每天的生活費有一定的預算，電視劇里大家肯定都聽過，叫做「份例」。份例和身份是根據皇帝的好惡來決定的，同時也考慮妃嬪的業績，就是子嗣。如果生了皇子或皇女，那麼份例就增加三分之一。假如受到皇帝的寵愛，或近侍於皇太后，或因經常為皇帝服務而有功，那麼根據「清宮中則例」，就會受到賜字的殊榮。一賜字，就意味著增加份例。慈禧垂簾聽政於同治、光緒兩代，共計被賜字十六個（這十六個字是：慈、禧、端、枯、康、頤、昭、預、莊、誠、壽、恭、欽、獻、崇、熙）。這是清代后妃賜字的最高紀錄。每賜二個字，每年的費用就增加二十四萬兩銀子（數字查來的，不確定），十六個字，你自己算算得增加多少。 ...慈禧終於出現了。據說是復原照，老年那張照片太可怕 根據「清宮中則例」，從「答應」漸漸升至貴人、妃、貴妃，最後升至皇后和皇太后理論上是可能的。但在清朝後宮中，「晉升」卻是相當困難的。最要緊的就是必須要生皇子，如果這位皇子能繼承大統，那麼就能夠登上最高的等級。 這裡再插一段題外話。生皇子這件事兒，清朝比較在意，之前的明朝就有點稀里糊塗。據說明朝末代皇帝崇禎就是他爸和宮女的兒子。但是呢，明光宗糊裡糊塗地跟宮女生下了崇禎，又糊裡糊塗地把這位宮女趕出了皇宮。後來，崇禎當了皇帝，怎麼也沒能打聽出他母親的下落。象這樣悲慘的事，在清朝宮廷中一件也沒有。有人說，清宮劇里明明就有這種情節啊，那我只能說，電視劇里的情節看看就好。 ...娘娘要生了 說回原來的話題。在妃嬪的日常生活中，份例以外的收入，要看是否能得到皇帝的歡心。如果得到皇帝的歡心，就能得到許多賞賜。妃嬪們脾氣各異，拿到賞賜之後有喜歡交換物品的，也有讓太監去買東西的，還有把攢的錢送回自己家裡的，這些均不受約束（延禧攻略里也有這類橋段，跟堃哥說的也不一樣是吧？）。 妃嬪之間也重交際，比如趕上端午節、中秋節、春節和生日，都要互相送禮品，宮廷也允許她們舉行宴會招待。皇帝、皇后、皇太后在端午節、中秋節、春節、萬壽節和千秋節時，都能得到所有妃嬪獻的禮品，而皇帝、皇后和皇太后也會回賜給她們物品，但妃嬪以下的則沒有這種待遇。 如果皇太后健在，皇后每天早晨要去給皇太后請安，妃嬪們則沒有這種資格。皇后給皇太后請安回來以後，妃嬪們才去給皇后請安。妃嬪們每天做完規定的事以後，在閒暇時讀書是很必要的，皇帝會給她們指定所謂的「內教習」。妃嬪們倘若喜歡書畫，也可以上奏皇帝，皇帝便命內務府派內教習來。就像光緒最寵愛的珍妃，她的內教習是著名學者文廷式。 妃嬪們還必須學做針線活。原因是皇帝心情好的時候經常命妃嬪們獻手藝。乾隆二十六年四月二十二日的記錄中寫著：「皇帝把黑白赤青黃五色絲和金絲作的錢包帶回宮中，命慎嬪做。」 在清朝宮廷中，每月要演兩三天戲。這既是祖宗遺制，也是宮中的娛樂之一。但是，除了皇帝和皇太后作為獎賞許可妃嬪看戲之外，一般都沒有參加的資格。 ...這戲，看的不是很開心啊！ 上一篇里說到內務府還有一種斂財之道，下面就具體說說。 所謂的「份例」，是有一定規矩的。把妃嬪的地位和其所居的宮殿作為一個單位，你應該聽過「儲秀宮的份例」、「鍾粹宮的份例」之類的吧。 把這種份例單寫出來是十分麻煩的。因為從日常生活的必需品到太監、宮女、廚師和傭人的姓名，從執事人員及貴人、常在、答應等人的姓名和妃嬪的身份，都要填寫清楚。通常，各官殿必須設太監總管一人，其權力是相當大的。不用說太監、宮女、執事和傭人等聽其指揮，就是妃嬪們的行動有時候也得受其制約。甚至皇帝不寵愛的妃嬪，還會被他們所害。 份例都由內務府負責計算髮放。在內務府這樣腐敗的機關中，是有許多卑劣的做法的。對於不能得到皇帝寵愛的妃嬪，他們用自己想出的種種方法剋扣這些妃嬪的份例，甚至直接不給。比方說，內務府用很壞的米換走好米，隨意換掉或者拿掉各類食材、調料，然後變賣換錢。因為說的是吃，所以舉這種跟食物相關的例子。其實，包括布料、裘皮、冬天的炭夏天的冰，都能作為內務府發財的工具。總而言之，後宮的妃嬪們，看起來都是人上人，世態炎涼也是一樣的。 ...落魄時，誰都可能被內務府剋扣 又要插一句了，太監、宮女以外，一切在宮中當差的人都不能同妃嬪們見面。如果萬一在路上碰到了妃嬪們，必須立刻轉過身去，這在清朝宮廷用語中，叫做「迴避」。 以上就是後宮的簡單情況，之前堃哥思路還算清楚，寫著寫著思路就發散了，朋友們看個高興就好！ 最後，還想簡單聊聊宮廷里下人的吃飯情況，這好像就比較完整了。 能夠住在宮廷的人，有內廷和外廷之別。外廷指東華門、西華門和午門一帶，在這些地方當差的人很多，他們不能在宮中吃飯。乾清門的侍衛，都實行交替制，再加上靠近宮廷，所以都去宮廷外的飯館吃飯。內廷，是指三大殿的後面，所謂的皇宮內苑。在這裡當差的人受到非常嚴格的限制，不許隨便出入，因公務從內務府帶腰牌來才能出入。他們一兩個月才準許回一趟家。因此，他們要在宮中食宿。但宮中沒有專門為他們服務的飲食機構和設施，所以他們的飲食都由各宮殿的廚房主理。其實這是不允許的，但已成了公開的秘密，而且各宮殿的廚師也把這個作為發財的方法，把份例剩下來的東西賣給這些當差的人，從中得到錢財。 為了描述宮廷飲食生活的全貌，就補充這幾句。 關於「皇帝吃飯」這個話題，咱們就告一段落了。以後想起什麼堃哥再下筆寫給朋友們看，有興趣的請關注堃哥哈！
文章來源取自於：
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